Cud mniemany w kamienicy Osiedla Artystów Plastyków

czyli jak czarodziejska różdżka zmieniła lokatorom metraże i czynsze

Piotr Mierzejewski

W warszawskiej kamienicy przy ul. Filtrowej 83 mieszkania nagle urosły lub zmalały.

To był cud mniemany, bo zauważalny tylko dla finansów właścicieli.

W kamienicy należącej do SM Osiedle Artystów Plastyków w Warszawie czas zatrzymał się w roku 2019. Nie w sensie architektonicznym! Ściany nośne stoją, jak stały. Nie przesunęły się ani o centymetr. Czas zatrzymał się w sensie bardziej subtelnym i poważnym: prawnym.

W owym 2019 roku pojawił się - i to aż z Bydgoszczy! - przy Filtrowej 83 rzeczoznawca zatrudniony przez ówczesny zarząd działający w składzie p. Michał Oleksiak (prezes) i p. Monika Niewińska (wiceprezes). Fachowiec wymierzył w pocie czoła wszystkie lokale, skosy, wnęki, półpiętra, piwnice, korytarze piwniczne, etc. Powstała dzięki temu nowa geometria budynku - dumnie okrzyknięta jako precyzyjna, laserowa, „rzeczywista”, ba — nareszcie i jedynie sprawiedliwa. I wtedy to właśnie objawił się nowy metr. Nie taki zwykły, zwijany z marketu budowlanego, lecz metr namaszczony ekspertyzą z pieczątką.

Od tamtej pamiętnej chwili żyjemy w dwóch równoległych przestrzeniach.

W pierwszej — tej oficjalnej — istnieją metry z aktów notarialnych i ksiąg wieczystych. Metry prawa. Metry, od których zależą udziały, własność, ciężary finansowe. Metry wpisane w porządek państwowy.

W drugiej — tej naszej, spółdzielczej, jednopodwórkowej — funkcjonują metry „rzeczywiste”. Metry pomiaru zleconego, opisanego, ale nigdy nieprzeprowadzonego przez procedurę aktu notarialnego ani sądu wieczystoksięgowego.

Metr stał się więc bytem podwójnym. W zaświadczeniach występuje w dwóch wersjach: jako metr prawny i jako metr rzeczywisty. Jakby lokal miał dwie powierzchnie — jedną rzeczywistą prawnie, drugą rzeczywistą tylko administracyjnie.

Problem w tym, że czynsz płaci się tylko w jednej rzeczywistości. Choć przez siedem lat nie zmieniono wpisów w księgach wieczystych, nie sporządzono aktów korygujących, nie uzyskano zgód właścicieli lokali wydzielonych, to zmieniono naliczenia.

Zmieniono udziały. Zmieniono ciężary. Prawo pozostało stare, ale opłaty już nowe. Niektórym zmalały, innym - do których "los" nie uśmiechnął się - wzrosły wyraźnie.

I tak od 2019 roku kamienica trwa w stanie osobliwego zawieszenia:

- między metrem a paragrafem,

- między ekspertyzą a aktem,

- między ewidencją a własnością.

Szczególnej ostrości nabiera to tam, gdzie istnieją lokale wyodrębnione. Dlatego, iż udział w nieruchomości wspólnej nie jest kategorią umowną ani „techniczno-pomiarową”. Jest prawem majątkowym, wpisanym do księgi tak samo jak powierzchnia lokalu. Nie da się go zmienić laserem. A jednak próbuje się go zmieniać księgowością.

Siedem lat to dużo. Wystarczająco, by zsynchronizować dokumentację, przeprowadzić procedury, uzyskać zgody. Skoro tego nie zrobiono, znaczy to, że pomiar pozostał w sferze techniki, nie prawa. A technika — choćby najdokładniejsza — nie zastępuje aktu notarialnego.

Dziś kamienica artystów plastyków istnieje jakby w trzech odmiennych planach:

- na mapie geodety i w księdze wieczystej,

- w ekspertyzie i w paragrafie,

- w rzeczywistości pomiaru i w rzeczywistości prawa.

I dopóki te światy nie zostaną zszyte jednym dokumentem — dopóty każdy nowo ustalony czynsz będzie miał w sobie coś z fantomu obciążonego podejrzeniem manipulacji.

Co spowodowało tę patologiczną sytuację w naszej spółdzielni?

Pan Michał Oleksiak wciąż jest prezesem.

Pani Monika Niewińska nadal pozostaje u władzy, pełniąc dziś de facto obowiązki przewodniczącej rady nadzorczej (formalnie radzie przewodniczy jeszcze p. Maciej Koczocik).

Władza więc wciąż od 7 lat pozostaje w tych samych rękach i nic jej nie broni dokończenia "rewolucji metrażowej".

Nie będę niczego sugerował. Niech każdy sam dopowie sobie, gdzie widzi przyczyny tego prawnego galimatiasu i drogę do wyjścia z marazmu, jaki ogarnął organy wybieralne spółdzielni.

Kiedyś nastąpią zmiany na stanowisku prezesa zarządu i przewodniczącego rady nadzorczej. Czy nowy prezes — chcąc uzdrowić ten chorobliwy stan naszej spółdzielni — dokończy operację rozpoczętą przez poprzednika? A może zarządzi nowe pomiary? A może zaniecha dalszych manipulacji metrażami i uzna stan z ksiąg wieczystych za jedyną rzeczywistość?

Tak czy owak — jak rzekłby Szekspir — „Źle się dzieje w państwie duńskim”. I nie zdziała nic nawet najlepszy zarządca nieruchomości, jeśli nie zadziałają władze spółdzielni - zarząd i rada nadzorcza.

Jak na dłoni widać, że w SM Osiedle Artystów Plastyków bezwzględnie potrzebny jest stały, uważny nadzór właścicielski mieszkańców nad działaniami zarządu i rady nadzorczej, aby podobne sytuacje nigdy więcej nie mogły się powtórzyć.

FILTROWA 83

dr Piotr Mierzejewski